Was tun, wenn sich ein Marder im Dachstuhl wohnlich einrichtet? Sind Sie fit in Makler-Latein? Aktuelle Urteile im Mietrecht – alles auf einen Blick.
Was tun, wenn sich ein Marder im Dachstuhl wohnlich einrichtet?
Dachstühle gehören zu den bevorzugten Nistplätzen von Mardern. Dabei richten sie nicht nur Schäden an der Dachisolierung an, sondern auch an den Leitungen von Solaranlagen. Wie erkennen Sie einen solchen Mitbewohner? Kratz- und Trappelgeräusche bei Nacht, aber auch Kot- und Aasreste sind Hinweise auf die unerwünschten Mitbewohner. Wie können Sie ihn wirksam vertreiben? Laute Geräusche, zum Beispiel durch ein tagsüber laut aufgedrehtes Radio, können die Marder vertreiben. Außerdem sinnvoll, versperren Sie die Zugangswege zum Dach: Äste oder Fassadenbegrünung zurückschneiden und Rankgitter so montieren, dass Marder darüber nicht an die Dachfläche gelangen können. Schlupflöcher mit Maschendraht verkleiden. Mit erweiterten Policen der Wohngebäudeversicherung lässt sich das Eigenheim auch gegen Marderschäden schützen.
(Hinweise von Rolf Mertens, Versicherungsexperte von Ergo)
Sind Sie fit in Makler-Latein?
Typische Formulierungen, was sie bedeuten können und was Sie als Käufer oder Mieter prüfen sollten hier im Überblick. „Ruhig, zentral, individueller Grundriss“: Was sich wie die Traumwohnung anhört, entpuppt sich bei der Besichtigung als abgelegen, neben einem Sägewerk und mit vielen Durchgangszimmern. Welche Formulierungen Wohnungssuchende besser hinterfragen, was sie vor und während der Besichtigung überprüfen sollten und welche Angaben die Anzeige enthalten muss, fasst Michaela Zientek, Juristin des D.A.S. Leistungsservice, zusammen. Wohnungsanzeigen betonen immer die positiven Seiten einer Wohnung: Da wird aus einer winzigen 1-Zimmer-Wohnung ein „gemütliches Heim“, eine „gut erhaltene“ Wohnung bedarf einer Renovierung. Michaela Zientek kennt die wichtigsten Formulierungen, auf die Wohnungssuchende achten sollten: „Zentral möchten die meisten wohnen. Doch die „zentrale Lage“ bedeutet häufig viel Verkehrslärm und bei einer „zentralen Verkehrslage“ finden Interessenten unter Umständen eine Bus- oder Bahnhaltestelle direkt vor der Haustür.“ Bei einem „aufwendig sanierten“ Objekt sollten sich Wohnungssuchende nach dem genauen Umfang erkundigen: Besonders wichtig sind heute eine zeitgemäße Wärmedämmung und Heizanlage. „Lichtdurchflutet“ wünschen sich die meisten Menschen ihr Zuhause – allerdings kann dann besonders im Sommer die Gefahr bestehen, dass sich die Wohnung stark aufheizt. Liegt die Wohnung in einem „aufstrebenden Viertel“ müssen Bewohner mit Lärm durch Baustellen, Restaurants und Kneipen rechnen. Und wie sich ein Viertel in ein paar Jahren wirklich entwickelt, ist oft schwer abzuschätzen.
Hilfreich ist es, wenn sich Wohnungssuchende vor dem eigentlichen Besichtigungstermin einen eigenen Eindruck verschaffen, am besten die Gegend zu Fuß erkunden: Ist die Straße sehr befahren, macht das Wohnhaus einen gepflegten Eindruck, wie sieht die Nachbarschaft aus? Ist beispielsweise gegenüber der Wohnung ein Supermarkt, müssen Interessenten mit Anlieferverkehr zu oft sehr früher Stunde rechnen. Beim Besichtigungstermin selbst kann es insbesondere für potenzielle Käufer hilfreich sein, einen Sachverständigen mitzunehmen, der zum Beispiel Heizung und Isolierung prüft. Ganz wichtig: Falls die Wohnfläche anders erscheint, als in der Anzeige angegeben, unbedingt nachmessen. Das kann später für die Miete wichtig sein. So entschied der Bundesgerichtshof, dass ein späterer Mieter einen Anspruch auf Mietminderung hat, wenn in einer Wohnungsanzeige fälschlicherweise eine zu große Quadratmeterzahl für die Wohnfläche angegeben war und der Mietvertrag dazu nichts weiter enthielt (BGH, Az. VIII ZR 256/09). Achtung: Für die Anrechnung der Flächen von Dachschrägen, Balkonen und Terrassen gibt es besondere Regeln, zu finden in der Wohnflächenverordnung.
Welche Angaben sind verpflichtend?
Sowohl für Neu- als auch für Bestandsbauten ist der Energieausweis Pflicht. Die wichtigsten energetischen Kennwerte aus dem Energieausweis müssen auch in der Wohnungsanzeige stehen. Das gibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Zu den notwendigen Informationen gehört beispielsweise die Angabe, ob der Energieausweis ein sogenannter Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis ist. Außerdem müssen das Baujahr des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes sowie die 2014 eingeführte Energieeffizienzklasse (wenn diese im Energieausweis bereits aufgeführt ist) angegeben sein. Fehlen diese Angaben, droht seit dem 1. Mai 2015 dem Vermieter oder Verkäufer im schlimmsten Fall ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro, so die D.A.S.
Was ist das Bestellerprinzip?
Seit 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip. Bisher spielten bei der Suche nach einer Mietwohnung neben der Wohnung selbst – Lage, Größe, Ausstattung, Miete – die anfallenden Maklergebühren oft eine große Rolle. Doch nach dem seit 1. Juni 2015 geltenden Bestellerprinzip zahlt jetzt der Auftraggeber die Maklerprovision – also meist der Vermieter. Diese Regelung gilt nur für die Vermittlung von Mietwohnungen.
Urteile in Kürze – Mietrecht
Mieter dürfen ihre Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an Touristen weitervermieten. Bietet ein Mieter seine Wohnung trotz bereits erfolgter Abmahnung weiter auf dem Portal „Airbnb“ an, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung seines Mietvertrages berechtigt. So entschied laut D.A.S. Leistungsservice das Landgericht Berlin (LG Berlin, Az. 67 T 29/15). Hintergrund: Wer als Mieter seine Wohnung zeitweise nicht nutzt und sie an Touristen als Ferienwohnung weitervermieten will, benötigt dafür die vorherige Erlaubnis seines Vermieters. Ansonsten handelt es sich um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, die einen schweren Verstoß gegen den Mietvertrag darstellt. Auch die Vermietung über populäre Portale wie „Airbnb“, bei denen es um die Vermittlung von privaten Unterkünften an zahlende Gäste geht, fällt unter diese Regel. Der Fall: Ein Berliner Mieter hatte seine Wohnung auf „Airbnb“ zur Vermietung an Touristen angeboten und auch mehrfach vermietet. Sein Vermieter kam dahinter und mahnte ihn mit Fristsetzung ab, die aus seiner Sicht gewerbliche Vermietung zu unterlassen. Doch auch nach Ablauf der gesetzten Frist war auf dem Internetportal immer noch die Werbeanzeige für die Wohnung geschaltet. Als Vermieter war dort nicht der Mieter angegeben, sondern eine dritte Person. Der Vermieter kündigte nun fristlos. Das Urteil: Das Landgericht Berlin bestätigte nach Mitteilung des D.A.S. Leistungsservice die Kündigung. Der Vermieter habe fristlos kündigen dürfen, da der Mieter durch sein Angebot auf der Website die Absicht gezeigt habe, die vertragswidrige Vermietung an Fremde auch nach der Abmahnung fortzusetzen. Es komme nicht darauf an, ob tatsächlich nach der Abmahnung vermietet worden sei. Ohne Bedeutung sei es auch, dass in der Anzeige der Name eines Dritten als Ansprechpartner genannt worden wäre. Es sei davon auszugehen, dass dieser vom Mieter dazu ermächtigt worden sei und auch die Wohnungsschlüssel erhalten habe. Der Mieter müsse generell auch für das Verhalten eines anderen gerade stehen, dem er Zugang zur Wohnung gegeben habe.
(Quelle: www.ergo.de)