Mietvertrag: Aktuelle Urteile

Klein- und Schönheitsreparaturen sind ein Dauerbrenner unter Mietern und Vermietern. Zwei aktuelle Urteile zeigen, was es dabei zu beachten gilt…

Schönheitsreparaturen – Parkettsanierung

Ein Parkettboden bringt ein bisschen Natur ins Zuhause und ins Büro. Aber da wie dort ist der Bodenbelag oft besonderen Herausforderungen ausgesetzt. Ist das Parkett in größerem Ausmaß beschädigt hilft meist nur noch ein Abschliff. Doch wer übernimmt die Kosten? Das Abschleifen eines Parkettbodens gehört nicht zu den sogenannten Schönheitsreparaturen, die der Vermieter dem Mieter auferlegen kann. Verpflichtet der Mietvertrag den Mieter dennoch dazu, ist sogar die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam und Mieter müssen beispielsweise auch keine Malerarbeiten bezahlen. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin des D.A.S. Leistungsservice, das Amtsgericht Nürnberg entschieden.

Der Fall
Der Vermieter einer Nürnberger Immobilie hatte seinen Mietern nach deren Auszug einen Teil ihrer Mietkaution zurückgezahlt. Weitere 2.049 Euro für Malerarbeiten und 62 Euro für Fahrtkosten behielt er jedoch ein. Die Mieter klagten daraufhin und forderten die komplette Kaution zurück. Sie waren der Meinung, dass der Vermieter diese Beträge unzulässigerweise einbehalten hatte. Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei unwirksam, da sie ihnen die Pflicht auferlege, das Parkett abzuschleifen und zu ölen. Dies sei keine Schönheitsreparatur. Der Vermieter wiederum behauptete das Gegenteil. Die Vereinbarung über die Parkettinstandsetzung sei zulässig, weil er sie individuell mit den Mietern getroffen habe und es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handle.

Das Urteil
Das Amtsgericht Nürnberg sah die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam an und gestand den Mietern den geforderten Betrag zu. Das Gericht erklärte, dass das Abschleifen des Parketts zu den Instandsetzungsarbeiten gehöre, für die der Vermieter zuständig sei. Es gehöre nicht zu den Schönheitsreparaturen wie beispielsweise das Anstreichen von Wänden, da es besondere Fachkenntnisse und Werkzeuge erfordere. Eine Klausel, die dem Mieter das Abschleifen des Parketts auferlege, stelle eine unangemessene Benachteiligung dar und sei nach den Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen in Verträgen unwirksam. „Das Gericht betonte, dass es sich hier nicht um eine individuell ausgehandelte Absprache, sondern um ein einseitig vom Vermieter vorgegebenes Vertragsformular gehandelt habe. Die Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen waren also anwendbar“, so Michaela Rassat. Der Passus zum Abschleifen des Parketts sei damit nicht nur für sich genommen ungültig, sondern mache die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam. Dies führe dazu, dass die Mieter auch keinerlei Kosten für Malerarbeiten tragen müssten und die entsprechenden 2.049 Euro zurückbekämen. Das Gericht ergänzte, dass der Vermieter auch keine Erstattung seiner Fahrtkosten verlangen könne, weil er zum Vertragsende die Immobilie aufgesucht habe. Diese Kosten entstünden ihm in jedem Fall. Zudem war völlig unklar, woher der Betrag von 62 Euro komme. Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 18. Januar 2019, Az. 29 C 6568/18

(Quelle: www.das.de / ERGO Group)

Kleinreparaturen

Kleinreparaturen sind Reparaturen von Bagatellschäden in einer gemieteten Immobilie. Gerade bewegliche Teile wie Griffe, Schalter oder Wasserhahnventile nutzen sich mit der Zeit ab und irgendwann steht ein Austausch oder eine Reparatur an. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Kosten dafür bis zu einer bestimmten Höhe übernimmt. Derartige Klauseln helfen, Streit zu vermeiden. Die zulässigen Grenzen ergeben sich aus Gerichtsurteilen – sie sind jedoch nicht einheitlich. Als Kleinreparaturen gelten demnach Arbeiten, die im Einzelfall bis zu 75 Euro, nach Ansicht einzelner Gerichte auch bis zu 120 Euro kosten dürfen, so Michaela Rassat, Juristin beim D.A.S. Leistungsservice. Dieser Betrag sowie eine Obergrenze für das gesamte Jahr muss im Mietvertrag geregelt sein. Die Gerichte sehen hier meist 150 bis 200 Euro oder bis zu acht Prozent der Jahreskaltmiete als zulässig an. Allerdings müssen Mieter nur Kleinreparaturen an Gegenständen bezahlen, auf die sie direkten Zugriff haben und die sie häufig nutzen. Dazu zählen zum Beispiel Wasserhahnventile oder Tür- und Fenstergriffe. Unzugängliche Installationen wie Wasserrohre oder elektrische Leitungen in der Wand gehören nicht dazu. Die 75 bis 120 Euro sind übrigens keine Selbstbeteiligung: Ist der Rechnungsbetrag des Handwerkers höher, ist es keine Kleinreparatur mehr. Der Mieter muss dann nichts bezahlen. Vertragsklauseln, die den Mieter unabhängig vom Rechnungsbetrag zur Zahlung eines bestimmten Anteils verpflichten, sind unwirksam. Das gilt auch für Absprachen, nach denen der Mieter den Handwerker beauftragen muss.

(Quelle: www.das.de)